Das Immobilien ABCA :::
B ::: C
::: D :::
E ::: F
::: G :::
H ::: IJ
::: K :::
L ::: M
:::
N ::: O
::: PQ :::
R ::: S
::: T :::
U ::: V
::: W :::
XYZ
A
Absetzung für Abnutzung (AfA)
Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes
auf die schätzungsweise ermittelte Nutzungsdauer. Steuerliche
AfA von Gebäuden: Teil der Berechnungsgrundlage (Je nach Art
und Zeitpunkt des Erwerbes Anschaffungs- oder Herstellungskosten
oder Einheitswert), der jeweils pro Jahr als Werbungskosten von
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar ist
(im Regelfall 1,5%). Grundgedanke ist die (steuerfreie) Rückstellung
jenes Betrages, der nach Ablauf der Lebensdauer ("betriebsgewöhnliche
Nutzungsdauer“) des Wirtschaftsgutes zur Neuanschaffung bzw.
Neuerrichtung erforderlich ist.
Abtretung von Forderungen (Zession)
Vertrag, durch den ein Gläubiger seine Forderung auf eine Dritten
überträgt. Der Dritte (neue Gläubiger) heißt
Zessionar, der abtretende alte Gläubiger Zendent und der Schuldner,
der an den neuen Gläubiger zu leisten hat, debitor cessus.
(§ 1392 ff des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches -
ABGB.)
Alleinvermittlungsauftrag
Mit dem Alleinvermittlungsauftrag (auch Exklusivauftrag) wird der
Immobilien-makler von seinem Kunden für eine bestimmte Zeit
(Alleinvermittlungsfrist) schriftlich mit der Vermittlung eines
Immobiliengeschäftes (z.B. Verkauf einer Liegenschaft) beauftragt.
BESONDERE VEREINBARUNGEN IM ALLEINVERMITTLUNGSAUFTRAG:
Die vereinbarte Provision wird auch für den Fall vereinbart,
- daß das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft entgegen
dem bisherigen Verhandlungsverlauf wider Treu und Glauben nicht
zustandekommt, weil der Auftraggeber einen erforderlichen Rechtsakt
unterläßt.
- daß entweder der Auftraggeber oder der vermittelte Dritte
die vom Immobilienmakler namhaft gemachte Geschäftsgelegenheit
einer anderen Person weitergibt, mit welcher das Geschäft zustandekommt.
- daß ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft
zustandekommt, sofern es in den Tätigkeitsbereich des Maklers
fällt.
- oder ein gesetzliches oder vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs-
oder Eintrittsrecht ausgeübt wurde.
Für die Dauer des Alleinvermittlungsauftrages können
zusätzlich folgende Provisionstatbestände vereinbart werden:
Der Auftraggeber hat die oben genannte Provision zu zahlen, falls
- er den Alleinvermittlungsauftrag vertragswidrig ohne wichtigen
Grund vorzeitig auflöst oder
- das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages
vertragswidrig durch die Vermittlung eines vom Auftraggeber beauftragten
Maklers oder in anderer Weise (z.b. Selbstverkauf) zustandegekommen
ist.
A metà
Abmachung, wonach Gewinn und Verlust eines von zwei Partnern durchgeführten
Geschäftes (Gemeinschaftsgeschäft) zur Hälfte geteilt
werden. (Italienisch: "zur Hälfte“)
Anbaureife
Das Vorliegen der notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen und
der unmittelbaren Verbindung eines Bauplatzes mit dem Straßennetz
durch eine rechtlich und tatsächlich gesicherte Zufahrt.
Anbot
Ein Anbot (Angebot, Offert) liegt vor, wenn jemand eine verbindliche
Erklärung (mündlich oder schriftlich) zum Abschluß
eines inhaltlich bestimmten Rechtsgeschäftes (z.B. Kauf- oder
Mietvertrag) abgibt. Wird das Anbot von demjenigen, an den es gerichtet
ist, vollinhaltlich angenommen, so entsteht ein Vertrag. Eine Annahmeerklärung,
die vom Inhalt des Anbotes abweicht (z.B. höherer Preis), bewirkt
keinen Vertrag, sondern stellt ein neues Anbot der anderen Partei
dar. Ist ein Anbot befristet, so muß es innerhalb der Frist
von der anderen Partei angenommen werde, widrigenfalls es erlischt
und den Anbotsteller nicht mehr bindet. Mangels ausdrücklicher
Befristung muß die Annahme innerhalb angemessener Zeit (unter
Anwesenden sofort, unter Abwesenden innerhalb der Zeit, die für
die Übermittlung, Überlegung und Rückantwort erforderlich
ist) angenommen werden. Eine Sonderform des Anbotes ist die ->
Option.
Angeld
Das Angeld (§ 908 ABGB) wird bei Abschluß eines Vertrages
zum Nachweis und zur Sicherung der Vertragserfüllung erlegt.
Tritt der Angeldgeber aus seinem Verschulden vom Vertrag zurück,
so ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen.
Tritt der Angeldempfänger aus seinem Verschulden zurück,
so hat er der anderen Vertragspartei das doppelte Angeld zu bezahlen.
In beiden Fällen ist es nicht beachtlich, ob durch den Rücktritt
ein Schaden entstanden ist. Im Zweifelsfall ist für die Beurteilung,
ob ein Betrag als Angeld geleistet wurde, vor allem die Höhe
des Betrages im Verhältnis zum Gesamtpreis wesentlich. Beträge,
die über 10% der Gesamtleistung liegen und nicht ausdrücklich
als Angeld bezeichnet sind, stellen im allgemeinen eine Anzahlung
(Akontierung, Teilzahlung) dar, die bei Vertragsauflösung zurückzustellen
ist. Bei Erfüllung des Vertrages ist das Angeld auf die Leistung
(Kaufpreis) anzurechnen.
Anliegerleistungen
Vom Grundeigentümer an die Gemeinde vor Erteilung einer Baubewilligung
zu leistende Beiträge zu den Kosten der Erwerbung und Herstellung
der vorgelagerten Verkehrsflächen.
Anmerkung der Rangordnung
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für die beabsichtigte
Veräußerung oder Verpfändung des Grundstückes
im -> Grundbuch (Eigentums- bzw. Lastenblatt) die Rangordnung
anmerken lassen. Von dem Gerichtsbeschluß, mit dem die Anmerkung
bewilligt wird, darf nur eine Ausfertigung erteilt werden (Rangordnungsbeschluß).
Die Anmerkung der Rangordnung verliert ihre Wirksamkeit nach Ablauf
eines Jahres nach ihrer Bewilligung und ist nicht verlängerbar.
Die Einverleibung des Eigentums- bzw. Pfandrechtes im Rang der Anmerkung
kann nur von demjenigen beantragt werden, der mit der einverleibungsfähigen
Urkunde auch den Rangordnungsbeschluß vorlegt (Absicherung
des Käufers bzw. Hypothekargläubigers, "Sperre“
des Grundbuches)
Annuität
Regelmäßige Rückzahlung (Tilgung) einer Geldschuld,
insbesondere Rückzahlungsrate zur Abzahlung eines Darlehens.
Die Annuität setzt sich aus einer Kapital- und Zinsenquote
zusammen, wobei die Zinsenquote der Pauschalrate (vom fallenden
Kapital berechnet) während des Tilgungszeitraumes sinkt und
die Kapitalquote steigt. Die Höhe der Annuität richtet
sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag, der Laufzeit, der Verzinsung,
und der Zahl der Raten. Zur Berechnung dienen Annuitätentabellen,
denen die Darlehensraten zur Tilgung eines aufgenommen Kapitals
von Ats 100,- entnommen werden können ("Kapitalisierungsfaktoren“).
Werden z.B. Ats 100,- zu 9,5% Zinsen (antizipative, d.h. im vorhinein
beginnende Verzinsung) auf 10 Jahre, rückzahlbar in Vierteljahresraten,
aufgenommen, so beträgt die Vierteljahresrate laut Annuitätentabelle
Ats 3,845114. Jährlich beträgt die Tilgung Ats 15,380456,
in 10 Jahren sind für das aufgenommene Kapital von Ats 100,-
insgesamt Ats 153,80456 rückzuzahlen. Die Annuität ist
gleichbleibend, solange Zinssatz und Laufzeit unverändert sind.
Assanierungsgebiet
Auf Grund des Stadterneuerungsgesetzes (Bundesgesetz) kann die Landesregierung
durch Verordnung ein Gemeindegebiet oder einen Teil eines Gemeindegebietes,
das städtebauliche Mißstände aufweist (insbesondere,
wenn zumindest die Hälfte der Wohnungen -> Substandardwohnungen
sind, eine dichte Verbauung vorliegt etc.) zum Assanierungsgebiet
erklären. Vor dem Verkauf von Grundstücken oder Grundstücksteilen
im Assanierungsgebiet muß der Eigentümer das Objekt zunächst
der Gemeinde (Wien: MA 69) zum Kauf anbieten. Macht die Gemeinde
von diesem Angebot keinen Gebrauch, dann bedarf der Kaufvertrag
mit einem Dritten einer behördlichen Genehmigung (Wien: MA
64), deren Erteilung von der Angemessenheit des Kaufpreises abhängt.
Die Tatsache, daß sich ein Grundstück im Assanierungsgebiet
befindet, wird im -> Grundbuch angemerkt. Für die Verbücherung
eines Kaufvertrages ist neben den sonst erforderlichen Urkunden
auch die behördliche Genehmigung beizubringen.
Atriumhaus
Eingeschoßiges Wohnhaus, das einen Innenhof (Atrium) umschließt.
Aufsandungserklärung
Ausdrückliche Erklärung des Eigentümers einer Liegenschaft,
daß er der Eintragung (Einverleibung, Verbücherung) eines
Rechtes zu Gunsten eines Dritten zustimmt. Es kann z.B. der Kauf
einer Liegenschaft nur im Grundbuch eingetragen werden, wenn der
Verkäufer entweder im Kaufvertrag oder in einer separaten Urkunde
erklärt, daß er mit der Einverleibung des Eigentumsrechtes
für den Käufer einverstanden ist.
Aufschließungskosten
Beiträge des Grundeigentümers zu den Kosten der Errichtung
der für einen Baugrund notwendigen Ver- und Entsorgungsanlagen
einschließlich der Anschlußgebühren (Kanal, Wasserleitung,
Elektrizität, Gas ...).
.
B
Bassena
Wandbrunnen am Gang zur Wasserentnahme für mehrere Wohnparteien,
war früher als Treffpunkt der Hausbewohner auch die Quelle
des "Bassenatratsches“.
Bauansuchen
Schriftlicher Antrag an die Baubehörde (Gemeinde) auf Erteilung
der Bewilligung zur Durchführung von Bauvorhaben (Neu-, Zu-
und Umbauten, Änderungen der Widmung, Abbruch von Gebäuden
usw.).
Je nach der Art des Vorhabens sind Baupläne, eine Grundbuchsabschrift,
die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers (aller Miteigentümer),
die Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen (Fluchtlinienplan), Baubeschreibungen,
statische Berechnungen usw. anzuschließen.
Bauauftrag
Bescheid der Baubehörde, mit dem dem Eigentümer einer
Baulichkeit die Herstellung des Zustandes aufgetragen wird, der
der seinerzeitigen Benützungsbewilligung (->Konsens) entspricht.
Baubewilligung
Bescheid der Baubehörde, mit dem Neu-, Zu- und Umbauten sowie
Abbrüche von Gebäuden, Änderungen von bewilligten
Raumwidmungen oder sonstige bewilligungspflichtige Bauführungen
genehmigt werden. Nach der Wiener Bauordnung wird die Baubewilligung
unwirksam, wenn nicht binnen 2 Jahren nach ihrer Rechtskraft mit
dem Bau begonnen und dieser nicht binnen 2 Jahren nach Baubeginn
vollendet wird. Über Ansuchen können die Fristen verlängert
werden, in begründeten Fällen besteht ein Rechtsanspruch
auf die Verlängerung (z.B. Finanzierung durch Wohnbauförderungsmittel).
Bauklasse
Die in einem Gebiet nach dem Bebauungsplan der Gemeinde zulässige
Bauhöhe.
Nach der Wiener Bauordnung ist die Gebäudehöhe für
Wohngebiete und gemischte Baugebiete wie folgt festgesetzt:
in Bauklasse I mindestens 2,5m, höchstens 9m
in Bauklasse II mindestens 2,5m, höchstens 12m
in Bauklasse III mindestens 9m, höchstens 16m
in Bauklasse IV mehr als 12m, höchstens 21m
in Bauklasse V mehr als 16m, höchstens 26m,
in Bauklasse VI mehr als 26m.
Gebäude, die, von der Verkehrsfläche aus gesehen, zur
Gänze hinter anderen Gebäuden errichtet werden, müssen
die Mindesthöhe der bauklassenmäßigen Gebäudehöhe
nicht einhalten.
Bauland
Grundflächen, die nach dem Flächenwidmungsplan der Gemeinde
verbaut werden dürfen (Wohngebiete, Baugebiete, Industriegebiete,
Gartensiedlungsgebiete, Lagerplätze etc.)
Baurecht
Der Begriff Baurecht hat zwei Bedeutungen:
a) Das Baurecht im öffentlich-rechtlichen Sinn ist die Gesamtheit
jener Vorschriften, die bestimmen, wo und wie gebaut werden darf
(Raumordnungsgesetze, Bauordnungen, Nebengesetze und Verordnungen)
b) Das Baurecht im privatrechtlichen Sinne ist das vom Grundeigentümer
für bestimmte Zeit (mindestens 10 und höchstens 100 Jahre)
eingeräumte Recht, auf oder unter dem Grundstück ein Bauwerk
zu errichten und zu erhalten. Das Baurecht entsteht durch Eintragung
im Grundbuch ("Baurechtseinlage“) und ist übertragbar
(z.B. durch Verkauf, Schenkung oder im Erbweg). Als Entgelt hat
der Bauberechtigte an den Grundstückseigentümer den Bauzins
zu bezahlen. Nach Erlöschen des Baurechts fällt das Bauwerk
an den Grundeigentümer, dem Bauberechtigten steht mangels anderer
Vereinbarung eine Entschädigung zu. Seit der Novellierung des
aus dem Jahr 1912 stammenden Baurechtsgesetzes im Jahr 1990 ist
die Baurechtseinräumung an allen Grundstücken möglich,
auch in der neuen Form des Baurechtswohnungseigentums.
Bausperre
Eine Bausperre bedeutet ein generelles Bauverbot in einem Gebiet,
für das noch kein Bebauungsplan besteht. Weiters kann eine
zeitlich begrenzte Bausperre gebietsweise verhängt werden,
wenn der Bebauungsplan geändert werden soll. Behördliche
Bewilligungen (Abteilungsbewilligung, Baubewilligung) werden nur
insoweit erteilt, als sie nicht die Durchführung der beabsichtigten
Änderungen des Bebauungsplanes erschweren oder verhindern.
Bauweisen
In den Bebauungsplänen ausgewiesene Ausnützbarkeit der
Bauplätze:
a) offene Bauweise: Gebäude müssen freistehend unter Einhaltung
von Mindestabständen von den Bauplatzgrenzen errichtet werden;
b) gekuppelte Bauweise: Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen
müssen an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut und
an allen anderen Seiten freistehend errichtet werden;
c) Gruppenbauweise: Gebäude auf mehreren benachbarten Bauplätzen
müssen an den gemeinsamen Bauplatzgrenzen aneinandergebaut
werden;
d) geschlossene Bauweise: Gebäude müssen an den Baulinien
von der einen seitlichen Bauplatzgrenze zur anderen durchgehen errichtet
werden.
Bauwich
Seitenabstand ("Reichen“), das ist ein gegen die seitlichen
Nachbarliegenschaften gelegener Grundstreifen, der von jeder Bebauung
freizuhalten ist.
Beglaubigung
Die Beglaubigung oder Legalisierung ist die Bestätigung einer
Amtsperson über die Echtheit einer Unterschrift. So ist z.B.
für die Eintragung eines Kaufvertrages im Grundbuch die gerichtliche
oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften der Vertragsparteien
erforderlich.
Weiters gibt es die Beglaubigung der Übereinstimmung von Urkunden
oder Übersetzungen mit dem Original, die Beglaubigung von Personenstandsurkunden
etc.
Besondere Vorschriften gelten für im Ausland errichtete Urkunden,
die im Regelfall von der österreichischen Vertretungsbehörde
im Ausland oder von der inländischen Vertretungsbehörde
des betreffenden Staates zusätzlich beglaubigt werden müssen
("Überbeglaubigung“).
Beletage
Früher gebräuchlicher Ausdruck für das erste Stockwerk
eines mehrgeschoßigen Wohngebäudes. Die Beletage (wörtliche
Übersetzung aus dem Französischen: "Schönes
Stockwerk“) galt seinerzeit als bevorzugte Wohnlage innerhalb
eines Hauses.
Benützungsbewilligung
Bewilligungspflichtige Bauführungen und Anlagen dürfen
erst ab Erteilung der Benützungsbewilligung (bescheidmäßige
Feststellung der Plan- und Gesetzmäßigkeit durch die
Baubehörde, Kollaudierung) benützt werden. Wurde in der
Baubewilligung von der Verpflichtung zur Einholung einer Benützungsbewilligung
abgesehen, ist der Behörde die Vollendung der Bauführung
anzuzeigen (Fertigstellungsanzeige).
Benzinabscheider
Vorrichtung in der Abwasserleitung, mit der das Abfließen
von Benzin in das öffentliche Kanalnetz verhindert wird (Garagen!).
Das spezifisch leichtere Benzin steigt in einem Behälter aus
dem Abwasser auf, das schwerere Wasser fließt ab. Nach diesem
Prinzip funktionieren auch Seifen-, Öl- oder Fettabscheider.
Besichtigungsschein
Der Besichtigungsschein oder die Bestätigung über die
Namhaftmachung eines Objektes ist ein Formular, auf dem der Kunde
gegenüber dem Immobilienmakler bestätigt, daß er
ein ihm bekanntgegebenes Objekt (Liegenschaft, Wohnung, etc.) besichtigt
hat und sich für den Fall, daß er das Objekt kauft, mietet
oder pachtet, zur Bezahlung der Vermittlungsprovision verpflichtet.
Durch die Unterfertigung des Besichtigungsscheines ist der Kunde
nicht zum Abschluß des Rechtsgeschäftes verpflichtet.
Besitz
Besitz ist die tatsächliche Macht einer Person über eine
körperliche Sache mit dem Willen, die Sache als die ihrige
zu haben (der Mieter ist Besitzer). Davon unterscheidet sich die
Inhabung, das ist die tatsächliche Verfügung (Gewahrsame)
in der Absicht, die Sache an den Berechtigten jederzeit herauszugeben
(z.B. Bote, ehrlicher Finder).
Bestandvertrag
Gemeinsamer Übergriff für den Mietvertrag und den Pachtvertrag.
Beide Arten des Bestandsvertrages kommen mit der Einigung über
den Bestandgegenstand und den Preis (Mietzins, Pachtzins) zustande
und können auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit geschlossen
werden. Beim Mietvertrag steht die Benützung des Mietgegenstandes
(z.B. Wohnung oder Geschäftslokal) zum vertraglich vereinbarten
Zweck im Vordergrund, beim Pachtvertrag die Erwerbsgelegenheit mit
Betriebspflicht (z.B. Landwirtschaft, Gasthaus, Handelsbetrieb).
Bittleihe
-> Prekarium
Bodenwertabgabe
Bundesabgabe von unbebauten, nicht land- und forstwirtschafltich
genutzten Grundstücken, jährlich 1% vom Einheitswert nach
Anzug des Freibetrages von Ats 200.000,--
Bringschuld
Schuld, die am Sitz des Gläubigers zu erfüllen ist (Beispiel:
Mietzins), im Gegensatz zur Holschuld.
Buchstandsbericht
Nach dem Einlangen eines Grundbuchsantrages wird vom Grundbuchsgericht
die Übereinstimmung des Antrages mit dem Grundbuchsstand verglichen.
Der formelle Vermerk des Ergebnisses auf dem Antrag (Buchstandsbericht,
"BB“, früher auch Lustrum genannt) ist seit der Umstellung
der Grundbücher auf ADV (-> Grundbuch) nicht mehr erforderlich.
Bürgschaft
Die Bürgschaft ist eine persönliche Haftung für eine
fremde Schuld. Sie entsteht durch eine schriftliche Vereinbarung
zwischen dem Bürgen und dem Gläubiger und ist wirksam,
solange die Hauptschuld aufrecht besteht. Die Leistungspflicht des
Bürgen kann vom Gläubiger nach erfolgloser Einmahnung
beim Hauptschuldner geltend gemacht werden. Hat sich hingegen jemand
als "Bürge und Zahler“ verpflichtet, so kann der
Gläubiger nach Fälligkeit der Hauptschuld sofort den Bürgen
in Anspruch nehmen (§§ 1346 ff ABGB).
Bungalow
Frei stehendes eingeschoßiges Wohnhaus mit flachem oder flach
geneigtem Dach (Hindi-englisch).
.
C
D
Dachformen und -teile:
Dachteile
Traufe - unterer, meist waagrechter Abschluß, First - oberer,
meist waagrechter Abschluß,
Grat - Schnittstelle zweier Dachflächen, deren Traufen eine
ausspringende Ecke bilden.
Kehle (Ichse) - Schnittstelle zweier Dachflächen, deren Traufen
eine einspringende Ecke bilden.
Anfallspunkt - Punkt im First, in dem 3 oder mehrere Dachflächen
zusammenstoßen.
Verfallung - Gratlinie, die zwei verschieden hoch liegende Firste
verbindet.
Walmfläche - Dachfläche an der Schmalseite des Dachgrundrisses,
anstelle einer Giebelwand.
Dachformen
Die häufigsten Dachformen sind das Pultdach, das Satteldach,
das Sheddach (insb. bei Fabriksgebäuden), das Flachdach und
das Walmdach. Wenn die Walmfläche nicht bis zu Traufe der anschließenden
Dachflächen reicht, spricht man von einem Krüppelwalmdach.
Dachziegel
Die früher gebräuchlichen gebrannten Tonziegel wurden
als rechteckige Flachziegel ("Wiener Tasche“) und als
Flachziegel mit abgerundetem unterem Ende ("Biberschwanzziegel“)
hergestellt. In südlichen Gebieten wurden übereinander
verlegte gewölbte Ziegel ("Mönch und Nonne“)
verwendet.
Heute werden aus vorgeschnittenen Tonstücken Preßziegel
hergestellt (Preßfalzziegel, Strangfalzziegel) sowie verschiedene
Dachsteinformen aus anderem Material (Beton).
Dienstbarkeit (Servitut)
Dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer
der Sache (Liegenschaft) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet.
Man unterscheidet Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten.
Zu den Grunddienstbarkeiten zählen die Feldservituten (z.B.
Wege- und Weiderechte, Wasserschöpfrecht) und die Hausservituten.
Hausservituten können "bejahende“ (zur Duldung verpflichtende)
sein wie Rechte auf Einfügung von Balken in eine fremde Wand,
auf Ableitung der Dachtraufe auf fremden Grund oder die Errichtung
eines Daches oder Erkers über fremdem Grund. Demgegenüber
verpflichten "verneinende“ Hausservituten zur Unterlassung,
also z.B. die Höhe eines Hauses nicht zu verändern oder
dem Nachbargebäude Licht, Luft oder Aussicht zu nehmen. Die
Cottageservitut verpflichtet die Liegenschaftseigentümer wechselseitig,
eine bestimmte Verbauung einzuhalten und kann durch Maßnahmen
der Baubehörde nicht außer Kraft gesetzt werden.
Bei Grunddienstbarkeiten nennt man das Grundstück, zu dessen
Gunsten das Recht (z.B. Durchfahrt) besteht, das herrschende Gut,
das andere Grundstück das dienende Gut.
Zu den persönlichen Dienstbarkeiten zählen der Gebrauch,
hauptsächlich in der Form des -> Wohnrechtes und des Fruchtgenußrechtes
(auch Nießbrauch, Usus fructus). Der Fruchtnießer hat
den uneingeschränkten Gebrauch (alle Nutzungs- und Verwaltungsbefugnisse),
er hat aber nach Maßgabe des Ertrages für die Erhaltung
der dienstbaren Sache (z.B. Miethaus) zu sorgen.
Dingliches Recht
Recht, das eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache gewährt
und gegenüber jedermann wirksam ist (z.B. Besitz, Eigentum,
Pfandrecht, Dienstbarkeit).
Dübelbaumdecke
Die Dübelbaumdecke (auch Dübbel- oder Dippeldecke) ist
eine häufige Holzdeckenkonstruktion in älteren Gebäuden.
Die Holzbalken (Dübelbäume) sind nebeneinander ("Mann
an Mann“) verlegt und mit Holzkeilen (Dübeln) verbunden.
Darauf befindet sich eine Beschüttung, auf welcher der begehbare
Fußboden liegt. An der Unterseite sind die Rohrung und der
Putz angebracht..
.
E
Eigentum
Eigentum ist das umfassendste Recht an einer Sache (dingliches Recht
auf "unbeschränkte Herrschaft“). Beschränkungen
durch Vertrag oder Gesetz sind möglich. Durch einen Mietvertrag
schränkt der Liegenschaftseigentümer sein volles Verfügungsrecht
ein, das Benützungsrecht wird dem Mieter übertragen.
Einantwortung
Förmliche Überlassung des Nachlasses an den ausgewiesenen
Erben durch Gerichtsbeschluß (Einanwortungsurkunde). Dadurch
erlangt der Erbe das Eigentum am Nachlaß.
Einheitswert
Nach den steuerlichen Bewertungsvorschriften (Bewertungsgesetz)
in größeren Zeitabständen (Hauptfeststellungen)
durch die Finanzämter ermittelter Wert von wirtschaftlichen
Einheiten (land- und forstwirtschaftliche Betriebe, gewerbliche
Betriebe, bebaute und unbebaute Grundstücke etc.) als Bemessungsgrundlage
für verschiedenen Abgaben wie z.B. Vermögenssteuer, Bodenwertabgabe,
Grundsteuer, Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Wenn zwischen den Hauptfeststellungen bedeutsame Änderungen
des Wertes (z.B. Zubau), der Art (z.B. Errichtung eines Gebäudes
auf einem bisher unbebauten Grundstück) oder der steuerlichen
Zurechnung (z.B. Änderungen der Eigentumsverhältnisse
durch Verkauf) eintreten, wird der Einheitswert neu festgestellt
(Fortschreibung).
Eintragungsarten im Grundbuch
Das Grundbuchsgesetz kennt drei Arten von Eintragungen im ->
Grundbuch: Einverleibungen, Vormerkungen und Anmerkungen (auch "Ersichtlichmachungen“).
Einverleibungen bewirken den unbedingten Erwerb oder die Löschung
von Rechten wie z.B. von Eigentums- oder Pfandrechten (Intabulationen
und Extabulationen). Vormerkungen (Pränotationen) bewirken
hingegen bedingte Erwerbe oder Löschungen von Rechten, die
einer nachfolgenden Rechtfertigung bedürfen. Durch Anmerkungen
werden keine bücherlichen Rechte begründet, sie haben
den Zweck, im Interesse Dritter tatsächliche Verhältnisse
bekanntzumachen oder ganz bestimmte Rechtswirkungen herbeizuführen
(z.B. Anmerkung der Minderjährigkeit bzw. des Eintritts der
Volljährigkeit; Anmerkung von Konkurs- oder Ausgleichseröffnung;
bei Wohnungseigentum Anmerkung von Vereinbarungen über die
Aufteilung von Aufwendungen; Anmerkung der Abtretung von Hauptmietzinsen
gemäß § 52 MRG; Ersichtlichmachung der Tatsache,
daß ein Grundstück in einem -> Assanierungsgebiet
liegt; -> Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte
Verpfändung oder Veräußerung).
Einverleibung
-> Eintragungsarten im Grundbuch
Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)
Gemäß § 45 Abs 1 u 1a MRG darf der Vermieter bei
einem vor dem 1.3.1994 vermieteten Mietgegenstand (in einem Gebäude,
für das die Baubehörde den Abbruch weder bewilligt noch
aufgetragen hat) neben dem gültig vereinbarten Mietzins einen
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einheben, sofern (Stand VI/2000)
der monatliche Altmietzins pro Quadratmeter Nutzfläche bei
einer
Wohnung der Kat A bzw. bei einer Geschäftsräumlichtkeit
niedriger ist als ATS 23,--
Wäre allerdings im Fall der Neuvermietung der nach § 16
Abs 1 und 9 MRG zulässige Hauptmietzins (das ist der - allenfalls
wertgesicherte - angemessene Hauptmietzins) bei einer Geschäftsräumlichkeit
monatlich niedriger als
ATS 34,50/m2 Nutzfläche, so darf der Vermieter nur den Unterschiedsbetrag
zwischen dem bisherigen Hauptmietzins und zwei Drittel des nach
§ 16 Abs 1 und 9 MRG angemessenen Betrages als EVB verlangen;
der Betrag von ATS 34,50 valorisiert sich entsprechend der Regelung
des § 16 Abs 6 MRG (abs 1a leg cit);
Dazu ein Beispiel: Magazin; Altmietzins mtl. ATS 10/m2, angemessener
Hauptmietzins im Neuvermietungsfall mtl. ATS 21/m2, zwei Drittel
vom letztgenannten Betrag sind ATS 14,--; der monatliche EVB (Zuschlag
zum Altmietzins) beträgt sohin ATS 4/m2;
Bei gemischt genutzten Objekten darf nur dann der EVB für Geschäftsobjekte
eingehoben werden, wenn der vereinbarte Geschäftszweck den
Wohnzweck bedeutend überwiegt
Wohnung der Kat B
niedriger ist als ATS 17,20
Wohnung der Kat C oder Wohnung der Kat D in brauchbarem Zustand
niedriger ist als ATS 11,50
Wohnung der Kat D in unbrauchbarem Zustand
niedriger ist als ATS 8,60
Estrich
Glatter Unterboden wie Zementestrich, Hartgußasphaltestrich,
Magnesitestrich, Kaltbitumen-Zementestrich, Anhydritestrich. Schwimmender
Estrich: Vom Fußboden durch Dämmstoff (meist Styropor)
getrennt. Verbundestrich: Mit Untergrund kraftschlüssig verbunden.
Der Estrich wird versiegelt oder mit einem Bodenbelag versehen.
Extabulation
-> Eintragungsarten im Grundbuch.
.
F
Fahnengrundstück
Grundstück, das durch einen schmalen Verbindungsstreifen ("Fahnenstange“)
mit einer öffentlichen Verkehrsfläche verbunden ist.
Feuer- und Brandmauer
Bei Anbau an Nachbargrenzen muß das Gebäude Feuermauern
in allen Geschoßen ohne Öffnungen erhalten. Herstellung
von Öffnungen ist nur mit Zustimmung des Nachbarn gegen jederzeitigen
Widerruf zulässig, sofern nicht öffentliche Rücksichten
entgegenstehen.
Flächen- und Längenmaße
Der Flächeninhalt von Grundstücken und Räumen wird
nach Quadratmetern berechnet, in der Land- und Forstwirtschaft auch
nach Hektar (ha) = 10.000m2 oder nach Ar (a) = 100m2.
In alten Bauplänen finden sich noch die früher gebräuchlichen
Längenmaße: 1 Klafter = 1,896484m, 1 Fuß = 0,316081m
und 1 Zoll = 0,026340m.
Flächenwidmungs- und Bebauungspläne
Vom Gemeinderat zu beschließende Pläne, die rechtlich
im Rang von Verordnungen stehen. Die Flächenwidmungspläne
haben in großen Zügen darzustellen, nach welchen Grundsätzen
die Bodennutzung im Plangebiet vor sich gehen soll und die Bebauungspläne
zu verfassen sind. Im allgemeinen werden in den Flächenwidmungsplänen
folgende Widmungen der Grundflächen ausgewiesen: Grünland,
Verkehrsbänder, Bauland und Sondergebiete.
Die Bebauungspläne haben darzustellen, in welcher Weise die
Grundflächen und die darüber oder darunter liegenden Räume
bebaut werden dürfen bzw. welche Rechte und Pflichten sich
für die Eigentümer der Grundflächen ergeben. Neben
den Widmungen der Grundflächen, den für die Bebauung maßgeblichen
Linien (Fluchtlinien) und den Höhenlagen und Querschnitten
der Verkehrsflächen sind in den Bebauungsplänen auch ->
Bauklassen, -> Bauweisen oder Strukturen enthalten. Darüber
hinaus können sie -> Schutzzonen, Einkaufszentren, Kleingartengebiete
etc. ausweisen.
Freifinanzierte Objekte
Gebäude, Wohnungen, Geschäftsräume etc., deren Errichtung
ohne öffentliche Wohnbauförderungsmittel, d.h. ausschließlich
durch Privatmittel (Eigenmittel, Kapitalmarktdarlehen, Bausparkassendarlehen)
finanziert ist.
Mietgegenstände in Gebäuden, die nach dem 30.06.1953 freifinanziert
errichtet wurden, unterliegen hinsichtlich der Mietzinsbildung nicht
dem Mietrechtsgesetz (freie Mietzinsvereinbarung). Bei der Vermietung
von Mietgegenständen aller Art (Wohnungen, Geschäftsräume
etc. im schlichten Eigentum oder Wohnungseigentum), die nach dem
31.12.1967 freifinanziert errichtet wurden, kann der Mietzins ebenfalls
frei vereinbart und überdies der Mietvertrag, schriftlich auf
beliebige Zeit, auch mehrmals nacheinander mit demselben Mieter,
befristet abgeschlossen werden. Auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen
Mietverträge über freifinanzierte Objekt unterliegen dem
mietrechtlichen Kündigungsschutz (-> Mietverträge).
Friedenskronzins
Gesetzlich geregelter Mietzins für Altmietverträge über
Wohnungen und Geschäftsräume auf der Grundlage des vor
dem I. Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten Mietzinses (Stichtag
1.8.1914).
Beträgt für Wohnungen Ats 1,-- (seit 1951) und für
Geschäftsräume Ats 3,-- (seit 1969) pro Friedenskrone.
Frontrecht
Recht des Bauplatzeigentümers, gegen die öffentliche Verkehrsfläche
Ausgängen und Ausfahrten anzuordnen, Fenster einzurichten und
Anschlüsse an die in der öffentlichen Verkehrsfläche
liegenden Leitungen herzustellen. Dem steht die Verpflichtung zur
Erbringung der -> Anliegerleistungen gegenüber.
Fruchtgenußrecht
-> Dienstbarkeit..
.
G
Gainze
Abgangsstuten, Verbindungsstück zwischen WC-Muschel und der
Anschlußleitung zum Abfallrohr.
Garconniere
Aus dem französischen stammender Ausdruck für Junggesellenwohnung,
speziell für Einpersonenhaushalte geeignete Kleinwohnung in
zeitgemäßer Ausstattung.
Gaupe
Die Gaupe (Gaube) ist ein Dachaufbau, der die Einsetzung senkrechter
Dachfenster zur Belichtung und Belüftung der Dachräume
ermöglicht.
Grundbuch
Von den Bezirksgerichten wird für jeden Bezirksgerichtssprengel
ein Grundbuch geführt, aus dem die Rechtsverhältnisse
an den im Sprengel befindlichen Liegenschaften ersichtlich sind.
Die Grundbuchssprengel sind in Übereinstimmung mit dem von
den Vermessungsbehörden geführten Verzeichnis (Grundkataster)
in Katastralgemeinden (KG) unterteilt.
Das Grundbuch ist öffentlich, das Recht auf Einsichtnahme und
Anfertigung von Auszügen oder Abschriften steht jedermann zu.
Seit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung
(ADV) ist dies bei den Grundbuchsgerichten sowie bei den mit entsprechenden
Anschlüssen ausgestatteten Notaren, Rechtsanwälten oder
Immobilientreuhänder möglich. Lediglich das Personenverzeichnis
(Verzeichnis der Liegenschaftseigentümer) ist nicht öffentlich
einsehbar, sondern nur den Eigentümern selbst bezüglich
der sie betreffenden Daten oder Personen zugänglich, die ein
rechtliches Interesse nachweisen können (z.B. Notare in Verlassenschaftsangelegenheiten).
Die Grundbuchskörper (aus einem oder mehreren mit Nummern versehenen
Grundstücken bestehend) bilden jeweils eine mit einer Einlagezahl
(EZ) versehene Grundbuchseinlage.
Jeder Einlage enthält im Gutsbestandsblatt (A-Blatt) die zum
Grundbuchskörper gehörende Grundstücke, ihr Ausmaß
und ihre Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche
Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B.
als herrschendes Gut bei -> Dienstbarkeiten) und öffentlich-rechtliche
Beschränkungen. Im Eigentumsblatt (B-Blatt) scheint das Eigentumsrecht
(bei Miteigentum mit Anteil) mit allfälligen persönlichen
Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit)
auf.
Das Lastenblatt (C-Blatt) enthält alle die Liegenschaft belastenden
dinglichen Rechte (z.B. -> Hypotheken, Dienstbarkeiten als dienendes
Gut) sowie Vor- und Wiederkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbote.
Grunderwerbsteuer (GrESt)
Bundessteuer, die anläßlich des Erwerbes von inländischen
Liegenschaften bzw. Liegenschaftsteilen, Baurechten und Gebäuden
auf fremden Boden erhoben wird (bei Erwerb durch nahe Angehörige
2%, sonst 3,5% des Wertes). Die Erwerbsvorgänge (Kaufverträge)
sind dem örtlichen zuständigen Finanzamt für Gebühren
und Verkehrssteuern binnen 1 Monat anzuzeigen. Steuerschuldner gegenüber
dem Finanzamt sind alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen,
Vereinbarungen über die Entrichtung der GrESt wirken nur im
Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien. Die Entrichtung
der GrESt wird mit der -> Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
bestätigt, die für die Eintragung des Grunderwerbes im
Grundbuch erforderlich ist.
Grundsteuer
Vom inländischen Grundbesitz laufend zu entrichtende Gemeindesteuer.
Landesgesetzliche Regelungen sehen für bestimmte Wohnungsneubauten
eine zeitliche Grundsteuerbefreiung für höchstens 20 Jahre
vor, die jeweils bei der Gemeinde zu beantragen ist..
.
H
Hypothek
Ein Pfandrecht an einer Liegenschaft wird Hypothek oder Grundpfand
genannt (§ 448 ABGB). Sie dient zur Sicherstellung einer Forderung
des Hypothekargläubigers gegen den Liegenschaftseigentümer
(z.B. aus einem Darlehensvertrag). Im -> Grundbuch wird die Hypothek
im Lastenblatt der betreffenden Grundbuchseinlage eingetragen. Zusätzlich
zur Hauptforderung können auch Nebenforderungen (Zinsen, Verzugs-
und Zinseszinsen, Rechtsanwaltskosten, Exekutionskosten etc.) durch
eine Nebengebührensicherstellung (Nebengebührenkaution)
sichergestellt werden.
Bei einer Höchstbetragshypothek (Kredithypothek) wird nur ein
Hcöhstbetrag angegeben, in dem auch Zinsen und Nebengebühren
Deckung finden müssen. Im Rahmen dieses Höchstbetrages
können gewährte und zu gewährende Kredite aller Art,
jedoch keine Darlehen, sichergestellt werden. Das Pfandrecht kann
für dieselbe Forderung ungeteilt auf zwei oder mehrere Grundbuchskörper
(Einlagen) eingetragen werden. Eine Einlage wird als Haupteinlage,
die übrigen werden als Nebeneinlagen bezeichnet. Davon unabhängig
haftet jede Liegenschaft für die ganze Forderung des Gläubigers
(Simultanhypothek).
Soll eine mit einer Hypothek belastete Liegenschaft übertragen,
die Hypothek aber nicht vom Erwerber übernommen werden, so
hat der Verkäufer für die Lastenfreistellung zu sorgen
und dem Käufer die für die Löschung der Hypothek
erforderliche Urkunde (Löschungsquittung) zur Verfügung
zu stellen..
.
IJ
Immission
Störung des Eigentums an einem Grundstück durch Einwirkungen,
die von einem anderen Grundstück ausgehen wie z.B. Lärm-
oder Geruchsbelästigungen und das nach den örtlichen Verhältnissen
gewöhnliche Maß überschreiten. Der Eigentümer
des beeinträchtigten Grundstückes kann Unterlassungsklage,
unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Ausgleichsanspruch erheben
(§ 364 ABGB).
Intabulation
-> Eintragungsarten im Grundbuch..
.
K
Kaution
Sicherstellung (z.B. durch einen Barbetrag oder ein Sparbuch) eines
Vertragsteiles für den Fall der Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen
durch den anderen Vertragsteil (z.B. bei Mietverträgen Stellung
einer Kaution durch den Mieter zur Deckung allfälliger Mietzinsrückstände
oder Beschädigungen des Mietgegenstandes bzw. Inventars).
Kollaudierung
-> Benützungsbewilligung.
Konsensmäßiger Zustand
Bei Gebäuden oder baulichen Anlagen jener Zustand, der sich
jeweils aus dem letztgültigen Stand der erteilten Baubewilligung(en)
und den zugehörigen Beilagen (Lageplan, Baupläne, Baubeschreibung,
statische Berechnungen, Detailpläne usw.) ergibt. Dieser Zustand
ist herzustellen und zu erhalten, die Benützung darf nur im
Rahmen des Konsens (Widmung) erfolgen.
Konventionalstrafe
Vergütungsbetrag, der für den Fall der Nichteinhaltung
eines Vertrages vereinbart werden kann..
.
L
Laesio enormis
Siehe -> Verkürzung über die Hälfte.
Leasingvertrag
Entgeltliche Überlassung des Gebrauches von beweglichen oder
unbeweglichen Gütern auf Zeit verbunden mit einer Option, die
im Regelfall dem Leasingnehmer nach Ablauf der Vertragsdauer eine
Verlängerung des Leasingvertrages oder den Kauf des Leasinggutes
einräumt. Der Leasingvertrag ist im österreichischen Recht
nicht als eigener Vertragstypus geregelt, nach der Judikatur enthält
er Elemente des Miet- und des Kaufvertrages. Es gibt nach Art des
Leasinggutes (bewegliche oder unbewegliche Güter) und dem Zweck
des Leasinggeschäftes (kurzfristiger Bedarf, Finanzierungsinstrument,
steuerliche Überlegungen) verschiedene Formen.
Leibrentenvertrag
Beim Leibrentenvertrag (§ 1284 ff ABGB) ist für eine vorweg
erbrachte einmalige Leistung (z.B. Übertragung des Eigentums
an einem Grundstück) eine Dauerleistung (Rente) auf Lebenszeit
einer bestimmten Person zu erbringen. Die Dauer der Leibrente kann
von der Lebensdauer des einen oder anderen Vertragsteiles oder auch
einer dritten Person abhängen. Der häufigste Fall ist
die Leibrente auf Lebensdauer des Empfängers. Der Leibrente
ähnlich ist das Ausgedinge, dem zumeist ein bäuerlicher
Übergabsvertrag zugrunde liegt und bei dem die Versorgung des
früheren Eigentümers der bäuerlichen Liegenschaft
im Vordergrund steht. Leibrente und Ausgedinge können einschließlich
der -> Wertsicherungsklausel als -> Reallast verbüchert
werden.
Löschungsquittung
-> Hypothek.
Loft
Wohnung in einer ehemaligen Fabriksetage.
Loggia
Aus dem Italienischen (Loge), einer Wohnung vorgelagerter Raum,
der - im Gegensatz zu einem Balkon - nur an einer Seite offen, sonst
aber an fünf Seiten von Wänden, Boden und Decke umschlossen
ist. Die Bodenfläche einer Loggia gehört - anders als
Balkon- und Terrassenflächen - zur Nutzfläche i.S. des
§ 17 Mietrechtsgesetz.
Lustrum
-> Buchstandsbericht..
.
M
Maisonette
Zweigeschoßige Wohnung innerhalb eines mehrstöckigen
Gebäudes, vielfach in der Form einer zweigeschoßigen
Dachwohnung.
Mansarde
Für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoß (benannt nach
Francois Mansart, frz. Baumeister im 17. Jahrhundert)
Mezzanin
Speziell in Miethäusern aus der zeit der Jahrhundertwende häufige
Bezeichnung für das Geschoß zwischen dem Erdgeschoß
und dem Hochparterre oder dem ersten Stock des Hauses ("Halbstock“).
Mietverträge
Mietverträge sind -> Bestandverträge.
Hauptmietverträge über Wohnungen, Geschäftsräume
etc. werden zwischen dem Eigentümer oder dem Fruchtnießer
einer Liegenschaft bzw. dem Wohnungseigentümer und dem Mieter
abgeschlossen.
Untermietverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume
werden zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter abgeschlossen.
Mietzins
Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter für die Überlassung
des Mietgegenstandes (im Regelfall monatlich im vorhinein) zu entrichten
hat. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den anteiligen Betriebskosten
und öffentlichen Abgaben, den anteiligen Aufwendungen für
Gemeinschaftsanlagen wie z.B. Lift oder Zentralheizung, einem allfälligen
Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie
der vom Mietzins zu entrichtenden Umsatzsteuer. Der Gesamtmietzins
wird auch als Bruttomietzins bezeichnet.
Miteigentum
Eigentum mehrerer Personen an einer gemeinsamen Sache. Beim schlichten
oder ideellen Miteigentum an einer Liegenschaft bestehen Miteigentumsanteile
nach Bruchteilen (Quoten), nicht jedoch nach flächenmäßig
oder räumlich bestimmten Anteilen der Liegenschaft. Gelegentlich
besteht noch Stockwerkseigentum an Gebäuden, das aber seit
1879 nicht mehr neu begründet werden kann. Beim schlichten
Miteigentum ist die Benützung durch die Miteigentümer
zwischen diesen zu vereinbare. Die ordentliche Verwaltung der gemeinsamen
Liegenschaft entscheidet die nach Anteilen berechnete einfache Mehrheit
(Bewirtschaftung, Instandhaltung etc.), außerordentliche Maßnahmen
(z.B. Zubauten) bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer.
Hingegen kann jeder Miteigentümer über das Eigentum an
seinem ideellen Anteil allein verfügen (z.B. Verkauf oder Belastung
durch eine -> Hypothek).
Eine spezielle Form des Miteigentums stellt das -> Wohnungseigentum
dar.
Mündelsicherheit
Sicherheit, die für die Anlage des Geldes von Mündeln
(Pflegebefohlenen, d. s. Personen, die unter Vormundschaft stehen)
gesetzlich vorgeschrieben ist. §§ 230 ff ABGB nennen die
mündelsicheren Anlagen wie Spareinlagen bei inländischen
Banken mit einem entsprechenden Deckungsstock bzw. Bundes - oder
Landeshaftungen, bestimmte Wertpapiere und Forderungen oder Hypotheken
an inländischen Liegenschaften. Land- und forstwirtschaftliche
Liegenschaften dürfen in diesem Fall nicht über 2/3, andere
Liegenschaften nicht über die Hälfte des gemeinen Wertes
belastet werden. Auch der Erwerb inländischer Liegenschaften
ist zur Anlegung von Mündelgeld unter bestimmten Voraussetzungen
geeignet..
.
N
Nutzwert
Siehe ->Wohnungseigentum.
Nebengebührensicherstellung
-> Hypothek..
.
O
Öffentliches Gut
Sache, die sich im Eigentum einer Gebietskörperschaft (Bund,
Land, Gemeinde) befindet und zur allgemeinen Benützung offensteht
(Straße usw.). Das "öffentliche Gut“ ist im
Grundbuch als solches gekennzeichnet.
Option
Befristetes Offert, mit welchem sich der Offertleger verpflichtet,
künftig einen bestimmten Vertrag zu schließen. Beispielsweise
kann der Liegenschaftseigentümer einem Kaufinteressenten das
Recht einräumen, die Liegenschaft zu den in der Option genannten
Bedingungen zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen; der Interessent
ist aus der Option berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Liegenschaft
zu kaufen.
.
PQ
Parapet
"Brustwehr“, bei Fenstern Teil der Hauswand zwischen Fensterunterkante
und Fußbodenoberkante.
Parzellierung
Die Parzellierung oder Grundabteilung ist jede Veränderung
des Gutsbestandes eines Grundbuchskörpers (siehe -> Grundbuch)
durch Zu- oder Abschreibung von Grundstücken oder Grundstücksteilen,
also jede Verkleinerung oder Vergrößerung. Sie bedarf
insbesondere bei der Schaffung oder Veränderung von Bauplätzen
der Bewilligung der Baubehörde, die für die Durchführung
der Änderung im Grundbuch erforderlich ist.
Paternoster
Ständig umlaufender Aufzug ohne Tür.
Pawlatsche
Offener Gang an der Hofseite eines Wohnhauses als Zugang zu den
Wohnungen in den Obergeschoßen. Typisch für Wiener Miethäuser
aus der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts.
Der Ausdruck wird auch für ein baufälliges Haus oder für
eine Bretterbühne (Pawlatschentheater) verwendet.
Penthouse
Im obersten Stock eines mehrgeschoßigen Hauses befindliches
Luxusappartement, meist mit Terrasse oder Dachgarten, auch in Duplex-(Maisonette)bauweise.
Pfahlgründung
Errichtung von Standpfählen (Piloten), wenn kein tragfähiger
Baugrund vorhanden. Gefahr nachträglicher Setzung! Holzpfähle
nur, wenn diese ganz unter Wasser bleiben, sonst Stahl- oder Betonpfähle.
Prekarium (Bittleihe)
Unentgeltliche Überlassung einer Sache gegen jederzeitigen
Widerruf.
Promesse
Zahlungs-, Lieferungs- bzw. Leistungsversprechen, z.B. Darlehenspromesse
einer Bank.
Provision
Die Provision ist das Entgelt des Immobilienmaklers für seine
Vermittlungstätigkeit. Die Provision ist verdient und fällig
mit dem durch die Tätigkeit des Immobilienmaklers bewirkten
Zustandekommen des Rechtsgeschäftes (Willenseinigung).
Punktation
Konzept über die wesentlichen Punkte eines Vertrages. Haben
beide Vertragsteile unterschrieben, dann ist der Vertrag rechtswirksam
zustande gekommen, die Errichtung der förmlichen Urkunde (z.B.
verbücherungsfähiger Kaufvertrag über ein Grundstück)
erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt..
.
R
Rangordnung
-> Anmerkung der Rangordnung.
Rangprinzip
Das Rang- oder Prioritätsprinzip besagt, daß sich die
Rangordnung einer Eintragung im -> Grundbuch nach dem Zeitpunkt
richtet, in dem die Eingabe beim Grundbuchsgericht eingelangt ist
(§§ 438, 440 ABGB, § 29 Grundbuchsgesetz). Es gilt
der alte Grundsatz "Früher an Zeit, stärker an Recht“.
Zur Wahrung des Rangprinzipes hat das Gericht einlangende Grundbuchseingaben
mit einem Einlaufstempel zu versehen, der neben dem Datum auch die
Uhrzeit enthält. Die Eingaben werden im "Tagebuch“
(Verzeichnis der eingelangten Eingaben) eingetragen und mit einer
Tagebuchzahl (TZ) versehen, die in der entsprechenden Grundbuchseinlage
ersichtlich gemacht wird ("Plombe“). Durch die Plombe
ist erkennbar, daß ein Grundbuchsgesuch anhängig ist.
Rangvorbehalt
Bei der Löschung eines Pfandrechtes (Hypothek) kann der Grundstückseigentümer
durch Anmerkung des Rangvorbehaltes im Grundbuch erwirken, daß
ihm die Eintragung einer neuen Hypothek im Rang und bis zur Höhe
der gelöschten Hypothek binnen drei Jahren nach der Bewilligung
der Anmerkung vorbehalten bleibt. Dieser Vorbehalt ist bei Eigentumswechsel
auch zugunsten des neuen Eigentümers wirksam (§ 58 Grundbuchsgesetz).
Reallast
Die Reallast ist die Belastung eines Grundstückes mit der Haftung
des jeweiligen Eigentümers für die im Reallastberechtigten
zu erbringenden Leistungen. Gegenstand der Reallast bilden in der
Regel wiederkehrende Leistungen wie Renten (§ 530 ABGB) oder
das Ausgedinge, d.i. die auf einem Bauerngut ruhende Verpflichtung
zu Natural-, Geld- und Arbeitsleistungen zum Zweck des Unterhalts
des früheren Eigentümers.
Reallasten entstehen mit der grundbücherlichen Eintragung,
Inhalt und Umfang des Rechtes müssen möglichst genau angegeben
werden.
.
S
Schutzzonen
Im Bebauungsplan einer Gemeinde ausgewiesene Gebiete, in denen Veränderungen,
die das örtliche Stadtbild oder den Stil eines Gebäudes
beeinflussen, nur auf Grund einer Baubewilligung durchgeführt
werden dürfen. In den Wiener Schutzzonen darf der Verwendungszweck
von Wohnräumen nicht geändert werden, es sind lediglich
in Verbindung mit dem Wohnzweck Tätigkeiten gestattet, die
üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werde. Dachgeschoßausbauten
in Wohnhäusern sind nur für Wohnzwecke zulässig.
Servitut
-> Dienstbarkeit.
Simultanhaftung
-> Hypothek.
Siphon
Geruchsverschluß in Abwasserleitungen. Das in einem S-förmigen
Rohr stehenbleibende Restwasser verhindert das Aufsteigen von Kanaldünsten.
Sockelsanierung
Speziell im Bereich der Wiener Wohnhaussanierungsförderung
gebräuchlicher Fachausdruck für die etappenweise Sanierung
von Wohnhäusern. Dabei werden zunächst die allgemeinen
Teile des Hauses einschließlich der Ver- und Entsorgungsleitungen
instandgesetzt oder verbessert und damit die Voraussetzungen für
eine allmähliche Standardverbesserung der Wohnungen geschaffen.
Sohlbankabdeckung
Blechabdeckung an der Fensteraußenseite.
Solidarhaftung
Eine Solidar- oder Gesamtschuld (§ 891 ABGB) entsteht dann,
wenn mehrere Personen für die Erfüllung der Forderungen
eines Gläubigers zur ungeteilten Hand haften. Der Gläubiger
hat ohne Rücksicht auf das interne Beteiligungsverhältnis
der Mitschuldner die Wahl, die Erfüllung von allen, einigen
oder einem einzigen der Mitschuldner zur Gänze zu verlangen.
Die Solidarhaftung kann auf Vertrag (z.B. Haftungsübernahme
als Bürge und Zahler) oder Gesetz beruhen (Haftung der Miteigentümer
einer Liegenschaft für die Grundbesitzabgaben, d.s. Grundsteuer,
Kanal- und Müllabfuhrgebühren sowie für die Lohnforderungen
des Hausbesorgers; bei Ehegattenwohnungseigentum Haftung beider
Ehegatten für Verbindlichkeiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigentum;
Haftung mehrerer Mitmieter für den Mietzins).
Souterrain
Teilweise unter dem Erdniveau liegendes Geschoß eines Gebäudes.
Spekulationsgewinn
Wird eine im Privatvermögen stehende bebaute oder unbebaute
Liegenschaft innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung
(Spekulationsfrist) verkauft, so unterliegt der "Spekulationsgewinn“
beim Verkäufer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des
Spekulationsgewinnes ist der (um die Veräußerungskosten
verminderte) Verkaufserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten
(zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen und
abzüglich steuerfreier Subventionen) gegenüberzustellen.
In bestimmten Fällen (steuerliche Absetzung von Verbesserungsaufwendungen
wie z.B. Lifteinbau in Teilbeträgen innerhalb von 10 Jahren
ab der Anschaffung) verlängert sich die Spekulationsfrist von
10 Jahren auf 15 Jahre.
Hat der Verkäufer selbst die Liegenschaft unentgeltlich (z.B.
durch Schenkung oder Erbschaft) erworben, so wird die Spekulationsfrist
ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger
berechnet. In diesem Fall wird die Spekulationssteuer auf Antrag
um die beim Erwerb entrichtete Erbschaft- oder Schenkungssteuer
ermäßigt.
Bei Verkauf von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Spekulationsgewinn
nach Ablauf von 5 Jahren seit der Anschaffung jährlich um 10%.
Bei selbsthergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert
des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht
der Besteuerung.
Von der Besteuerung ausgenommen sind Einkünfte aus der Veräußerung
von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die
dem Verkäufer seit der Anschaffung, mindestens aber seit 2
Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben.
Substandardwohnung
Wohnung, bei welcher sich WC und/oder Wasserentnahme außerhalb
des Wohnungsverbandes befindet (Kategorie D gemäß §
16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz).
Superädifikat
Bauwerk auf fremden Grund, das vom Benützer ( im Regelfall
Mieter oder Pächter) des Grundstückes errichtet wird und
nach der Bauweise oder dem zeitlich begrenzten Benützungsrecht
nicht für die Dauer bestimmt ist (§ 435 ABGB)..
.
T
Tramdecke
Die Tramdecke ist die am stärksten verbreitete Holzdecke. Die
Deckenbalken (Träme) sind in regelmäßigen Abständen
verlegt und an der Ober - und Unterseite mit Schalungsbrettern versehen..
.
U
Umstandsklausel
-> Vorvertrag.
Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB)
Bescheinigung des Finanzamtes über die Entrichtung von Steuern
(-> Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer; Einkommen-
und Vermögensteuer bei Veräußerung einer inländischen
Liegenschaft durch einen Ausländer)..
.
V
Vadium
Das Vadium ist eine vor der Zwangsversteigerung von Liegenschaften
von den Bietern zu leistende Sicherheit, im allgemeinen mindestens
10% des Schätzwertes. Es ist in Bargeld, bestimmten inländischen
Wertpapieren und Sparbüchern bei Gericht zu erlegen und wird
auf die vom Meistbietenden zu erbringenden Leistungen angerechnet.
Den übrigen nicht zum Zug gekommenen Bietern wird der Erlag
am Schluß des Versteigerungstermines zurückgestellt.
Veräußerungs- und Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- oder Belastungsverbot hinsichtlich
einer Liegenschaft (§364 c ABGB) kann durch Vertrag oder letztwillige
Verfügung begründet werden und hat den Zweck, eine Veräußerung
oder Belastung der Liegenschaft ohne Zustimmung des Begünstigten
unmöglich zu machen. Es verpflichtet nur den ersten Eigentümer,
nicht aber dessen Rechtsnachfolger. Für den Begünstigten
begründet es ein höchstpersönliche und nichtverwertbare
Recht. Im Grundbuch einverleibt kann es nur dann werden, wenn es
zwischen nahen Angehörigen abgeschlossen wurde, also z.B. zwischen
Eltern und Kindern oder zwischen Ehegatten.
Veräußerungs- und Belastungsverbot können auch durch
Richterspruch im Exekutionsverfahren oder durch Gesetz begründet
sein (z.B. nach den Wohnbauförderungsgesetzen).
Vergleich
Einverständliche Regelung strittiger oder zweifelhafter Rechte.
Ein gerichtlicher Vergleich ist ein Exekutionstitel, d.h. es kann
ohne Klage auf Grund dieses Vergleiches Exekution geführt werden.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei Veräußerung
einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr
erzielt werden kann.
Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner
Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer
Betracht zu bleiben.
Verkürzung über die Hälfte (Laesio enormis)
Eine Verkürzung oder Verletzung über die Hälfte liegt
vor, wenn bei einem entgeltlichen Rechtsgeschäft ein Vertragsteil
weniger als die Hälfte dessen bekommt, was der andere Vertragsteil
als Gegenleistung erhält. Für die Beurteilung des Mißverhältnisses
ist der "gemeine Wert“ (Marktpreis) des Vertragsgegenstandes
im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend.
Der benachteiligte Vertragsteil kann durch Klage die Aufhebung des
Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann durch Klage die
Aufhebung des Vertrages verlangen, der andere Vertragsteil kann
aber das Geschäft dadurch aufrechterhalten, daß er die
Differenz auf den Marktpreis aufzahlt. Das Recht auf Vertragsanfechtung
kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, es verjährt binnen
3 Jahren nach Vertragsabschluß (§ 934 ABGB).
Kaufleute können im Rahmen ihres Unternehmens geschlossene
Geschäfte nicht wegen Verkürzung über die Hälfte
anfechten (§ 351 a Handelsgesetzbuch). Weiters ist die Vertragsanfechtung
ausgeschlossen, wenn die Übernahme zum Liebhaberpreis erfolgt
ist bzw. bei Vertragsabschluß der wahre Wert bekannt war und
dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten ist. Auch beim Erwerb
im Wege einer gerichtlichen Zwangsversteigerung ist die Anfechtung
wegen Verkürzung über die Hälfte ausgeschlossen.
Vinkulierung
Bei Versicherungsverträgen: Vereinbarung, wonach im Versicherungsfall
(z.B. Zerstörung des versicherten Gebäudes durch Feuer)
die Leistung des Versicherers auf einen Dritten (z.B. Darlehensgläubiger
des versicherten Gebäudeeigentümers) übergeht.
Vorkaufsrecht
Ist ein Grundstück durch ein Vorkaufsrecht (§ 1072 ff
ABGB) belastet, so hat der Eigentümer dem Berechtigten das
Grundstück anzubieten, wenn er einen Verkauf an einen Dritten
beabsichtigt. Durch die Eintragung im Grundbuch wirkt es gegenüber
dem jeweiligen Eigentümer. Bei unbeweglichen Sachen muß
der Vorkaufsberechtigte binnen 30 Tagen erklären, ob er von
seinem Recht Gebrauch macht oder nicht. Bei Ausübung seiner
Rechtes muß er den vollen Kaufpreis bezahlen, der von einem
Dritten verbindlich geboten wird und alle Nebenbedingungen erfüllen.
Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden anläßlich
einer Enteignung, einer Zwangsversteigerung, eines Tausches oder
einer Belastung. Das Vorkaufsrecht kann durch Vertrag oder Gesetz
begründet sein (Bodenbeschaffungsgesetz).
Der übergangene Vorkaufsberechtigte hat Anspruch auf Schadenersatz.
Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht darf das Eigentumsrecht
eines Dritten nur im Grundbuch einverleibt werden, wenn die Zustimmung
des Vorkaufsberechtigten oder eine Urkunde beigebracht wird, wonach
die Liegenschaft dem Berechtigten vergeblich zum Kauf angeboten
wurde.
Vorvertrag
Der Vorvertrag (§ 936 ABGB) ist eine Vereinbarung, künftig
einen Vertrag (Hauptvertrag) zu schließen, dessen wesentliche
Punkte im Vorvertrag festgehalten sind. Kommt der Hauptvertrag nicht
zu dem im Vorvertrag vereinbarten Zeitpunkt zustande, so muß
binnen Jahresfrist auf Abschluß des Hauptvertrages geklagt
werden, widrigenfalls das Recht erloschen ist. Der Abschluß
des Hauptvertrages kann dann nicht erzwungen werden, wenn sich einer
der Vertragspartner erfolgreich auf veränderte Umstände
bzw. den Wegfall der Geschäftsgrundlage beruft. Gründe
für die Berufung auf die sogenannte "Umstandsklausel“
(Clausula rebus sic stantibus, d.h. unveränderte Wirksamkeit
des Vertrages nur unter gleichbleibenden Verhältnissen) können
z.B. grundlegende gesetzliche oder wirtschaftliche Änderungen
sein.
.
W
Wertsicherungsklausel
Die Wertsicherungs- oder Indexklausel ist eine Vertragsbestimmung,
wonach eine Leistung (z.B. der vom Mieter zu entrichtende Mietzins)
dem jeweils zum Zeitpunkt der Fälligkeit entsprechenden Geldwert
angepaßt wird. Als Maßstab für die Änderung
des Geldwertes werden Wertsicherungsvereinbarungen zumeist Lebenserhaltungskosten-
bzw. Verbraucherpreisindizes zugrunde gelegt, welche vom österreichischen
Statistischen Zentralamt errechnet werden.
Die Wertsicherung von -> Kategoriemietzinsen kann nur nach Maßgabe
des § 16 Abs. 4 MRG vereinbart werden (Verbraucherpreisindex
1976 mit 10% Schwellenwert).
Wiederkaufsrecht
Das Wiederkaufsrecht ist das dem Verkäufer eingeräumte
Recht, eine verkaufte Sache wieder zurückzukaufen. Es kann
nur an unbeweglichen Sachen (Liegenschaften) vereinbart werden und
wirkt nur auf Lebenszeit des Verkäufers. Wenn es im Grundbuch
eingetragen ist, verpflichtet es den jeweiligen Eigentümer
(§§ 1068 ff ABGB).
Wohnrecht
Das Wohnrecht (-> Dienstbarkeit der Wohnung, § 521 ABGB)
ist ein vom Eigentümer eingeräumtes Recht zur persönlichen
Benützung (im Gegensatz zum Fruchtgenußrecht nicht auch
zur Vermietung)
einer Wohnung und kann als Dienstbarkeit (Servitut) im Grundbuch
eingetragen werden. Die Instandhaltung der Wohnung obliegt dem Eigentümer.
Wohnungseigentum
Besondere Form des Miteigentums an einer Liegenschaft, im Wohnungseigentumsgesetz
(WEG 1975) geregelt. Mit dem Miteigentumsanteil (Mindestanteil)
ist das Recht verbunden, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige
Räumlichkeit (Büro, Geschäftslokal) ausschließlich
zu nutzen und darüber allein zu verfügen. Mit den Räumlichkeiten
kann auch Zubehör (Abstellplatz, Hausgarten) verbunden sein.
Die Nutzung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und des Hauses
steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, Sondernutzungen
durch einzelne Wohnungseigentümer bedürfen der Zustimmung
der übrigen Miteigentümer.
Zur Begründung des Wohnungseigentums muß eine Nutzwertfestsetzung
(früher: Parifizierung) vorliegen. Die Nutzwerte werden nach
der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen
für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung,
Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt. Die Mindestanteile
müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen. Der Mindestanteil
ist die "kleinste Einheit“, an der kein weiteres Teileigentum
begründet werden kann. Die einzige Ausnahme ist das gemeinsame
Wohnungseigentum von Ehegatten je an der Hälfte des Mindestanteils.
Wohnungseigentum wird durch den Abschluß von Wohnungseigentums-
und Kaufverträgen und durch Einverleibung im Grundbuch erworben..
.
XYZ
Zahlungsbefehl
Im Mahnverfahren ergehende Aufforderung an den Schuldner zu zahlen
oder Widerspruch zu erheben.
Zeitrente
Eine im Gegensatz zur ->Leibrente vertraglich für bestimmte
Zeit vereinbarte Rente. Bei Verbücherung als -> Reallast
ist der jeweilige Grundstückseigentümer zur Rentenzahlung
an den Berechtigten verpflichtet.
Zession-> Abtretung von Forderungen.